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Le Club d'Investisseurs Immobiliers du Québec
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1 000 000$ de conseils

Les ingrédients d’une aubaine
«Que faut-il chercher ?», cette question peut se résumer en 6 sous-questions :

  1. La propriété est-elle sous évaluée ?
  2. A-t-elle un potentiel d’amélioration ?
  3. Les loyers sont-ils trop bas ?
  4. Les dépenses sont-elles trop élevées ?
  5. L’utilisation de la propriété peut-elle être changée ?
  6. Puis-je l’acheter avec peu de comptant ?

Une combinaison de ces 6 points est préférable. Plus vous pourrez en réunir, meilleure sera votre position. Si vous cherchez ardemment, vous pourrez trouver des aubaines contenant ces éléments. Croyez-moi, il y en a partout et en tout temps, quel que soit l’état de l’économie.

Les aubaines ne sont que rarement publicisées. Vous devez apprendre à les reconnaître. J’ai déniché plusieurs aubaines qui nécessitaient des rénovations, dont les loyers étaient trop bas et les dépenses trop élevées. Je les ai achetées avec peu de comptant et, dans plusieurs cas, sans aucun comptant. Lorsque vous trouvez une aubaine possédant un ou plusieurs des 6 critères qui précèdent, vous avez alors la possibilité de l’améliorer et d’en augmenter la valeur.

Après quoi, il vous sera possible de la financer à nouveau et de récupérer le comptant investi ou de la revendre avec profit. Avec cet argent, vous pouvez refaire la même chose avec un ou d’autres immeubles. Pour y parvenir, vous devez chercher. Lorsque vous trouverez ce genre d’immeuble, vous devrez être en mesure de voir son potentiel et de savoir comment faire le maximum pour l’obtenir.

À la question : «Quoi comparer» Voici une liste des points à comparer.
  1. Le prix d’immeubles comparables ;
  2. Le coût au pied carré ;
  3. Les multiplicateurs de revenus bruts ;
  4. Les multiplicateurs de revenus nets ;
  5. Les taux de capitalisation ;
  6. Les dépenses ;
  7. Le prix des logements ;
  8. La comparaison des évaluations municipales ;
  9. Les conditions et l’état des immeubles ;
10. La qualité des locataires ;
11. L’âge ou la date de construction des immeubles ;
12. La qualité des secteurs ;
13. Les projets futurs des secteurs ;
14. Pourquoi les vendeurs vendent-ils ?

Pour bien résumer ce chapitre de conseils pratiques, vous devez pouvoir reconnaître qu’il y a deux catégories d’aubaines :

La première catégorie
La catégorie des invraisemblances : prix beaucoup plus bas que celui du marché. Aussi incroyable que cela puisse paraître, deux immeubles absolument identiques, côte à côte, se vendent à des prix extrêmement différents. Les prix peuvent varier de 10%, 20% et même 50%. Donc, pour trouver une super aubaine, vous devez absolument consacrer du temps à chercher ces immeubles. Il vous faut rechercher les points mentionnés plus haut.

Ce sont ces critères qui déterminent si c’est une aubaine ou non. Lorsque vous repérerez ce genre d’immeubles, vous allez le reconnaître immédiatement. Par la suite, vous devrez agir très rapidement, car ce qui est une aubaine pour vous l’est aussi pour d’autres. Laissez-moi vous dire que les aubaines ne restent pas longtemps sur le marché.

La deuxième catégorie
Ce sont les immeubles qui démontrent un potentiel. Ce genre d’immeubles est sur le marché mais personne, sauf vous, ne voit le potentiel qu’il représente. Cette sorte d’immeubles a besoin de nouveaux apports ou d’une combinaison de nouveaux éléments. Ne laissez pas le mot CRÉATIVITÉ vous effrayer si vous ne vous considérez pas créatif vous-même. Le type de créativité nécessaire dans l’immobilier peut s’apprendre facilement.

Le genre de créativité dont je parle ici, et qui fait qu’une aubaine potentielle devient réalité, se résume à des choses comme le nettoyage, la peinture, de légères rénovations en superficie, des tapis, etc. En fait, il s’agit de rendre l’immeuble attrayant afin que les gens désirent y rester. Ce peut être aussi un changement de vocation : adoption de meilleures techniques de gestion qui diminuent les frais d’opération, et qui, en conséquence, font augmenter la valeur de l’immeuble. Cela s’appelle de «l’inflation forcée».

Est-ce que cela en vaut réellement la peine ?
Supposons que vous passiez une année ou deux à chercher, à analyser et à comparer. À la fin de la seconde année, vous dénichez une ou deux aubaines que vous achetez. Grâce à vos efforts et à l’accumulation de vos connaissances, vous réussissez à générer un profit de 200 000?$, soit en accroissement d’équité ou en profit lors de la revente. Que répondriez-vous à cela ?
 
Tous droits réservés - Jacques Lépine - 2008 | 2017
Jacques Lépine, Yvan Cournoyer
Courtiers immobiliers
L'EXPERT IMMOBILIER P.M.INC. Agence immobilière